Início / Agricultura / Sabe avaliar correctamente um terreno agrícola? Dicas essenciais

Sabe avaliar correctamente um terreno agrícola? Dicas essenciais

Partilhar
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Artigo de opinião de Rosa Moreira, Eng.ª Agrónoma, promotora do site A Cientista Agrícola

Contextualização: como avaliar  um terreno agrícola

A avaliação de prédios rústicos permite fazer uma previsão ou estimativa de um valor justo e equilibrado, independentemente do método de avaliação escolhido. O principal objectivo desta avaliação é assim fazer uma estimativa elaborada para este fim de forma a que esta seja o  a mais aproximada do valor real da propriedade rústica/terreno agrícola em questão.

como avaliar um terreno agricola

O que são prédios rústicos?

Os prédios rústicos são os terrenos agrícolas, não construídos ou apenas com construção de valor diminuto e de carácter acessório como por exemplo um edifício para arrumos agrícolas (arrecadações).

De acordo com o artigo 3° do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), consideram-se prédios rústicos os terrenos agrícolas fora dos aglomerados urbanos que não sejam de classificar como terrenos para construção e também aqueles prédios situados dentro de um aglomerado urbano, desde que não possam ter utilização geradora de qualquer rendimento ou só tenham uma utilização geradora de rendimentos gerados. É importante salientar que a avaliação deste tipo de propriedades rústicas compreende os prédios rústicos assim com as parcelas rústicas de prédios mistos.

De que depende a avaliação de um prédio rústico/terreno agrícola?

O valor patrimonial tributário das edificações localizadas em prédios rústicos, que não forem afectos à produção de rendimentos agrícolas, é determinado de acordo com as regras aplicáveis na avaliação de prédios urbanos.

terreno agrícola barato como avaliar um terreno agricola

Variáveis de que depende a avaliação de uma propriedade rústica/terreno agrícola

  • Se a propriedade é vedada ou não;

  • Bons acessos;

É imprescindível confirmar se o terreno agrícola tem acessibilidade directa através de um caminho ou estrada confrontantes ou se por outro lado o acesso ao terreno agrícola está condicionado pela passagem por outro terreno agrícola. A largura disponível e declive dos acessos que são utilizados para se deslocar ao terreno agrícola podem condicionar a circulação de várias viaturas.

  • Características edafo-climáticas;

  • Orografia e Topografia do terreno;

 Terrenos agrícolas com forma irregular têm um  aproveitamento inferior e por essa razão  não são tão valorizados. 

Também deve ser considerada a posição do terreno em relação ao nível da rua (caso aplicável). Ou seja,  se o terreno está a uma cota superior ou inferior quando comparado com o nível da rua é um factor que deve merecer por parte do avaliador do terreno agrícola a maior atenção. Note que  um terreno agrícola que apresente um declive mais acentuado pode obrigar  a custos de investimento superiores. A orientação do terreno agrícola pode, da mesma forma, condicionar a possibilidade de construção em função da agressividade do clima que se pode verificar nesse local. A orientação de um terreno agrícola determina o tipo de exposição solar  o que condiciona a volume e a forma das construções.

Relativamente a este ponto abordado, é fácil concluir que um terreno agrícola que seja  plano e que esteja localizado  numa zona alagável bem como com um  baixo nível freático pode provocar um  aumento dos  custos associados, uma vez que estão associadas mais  intervenções correctivas de drenagem . Para tal a proximidade de linhas de água é um aspecto a ter em conta

  • Disponibilidade de água no terreno agrícola;

Tal como enunciado no tópico anterior, a proximidade de linhas de água (poços, furos, charcas, etc) é um aspecto a ter em conta uma vez que valoriza em muito o preço final do terreno. Para além de que, terrenos em que se consegue mais  facilmente ter água disponível, são por norma mais produtivos.

  • Existência de infraestruturas;
  • Proximidade dos principais centros urbanos;
  • Proximidade do mar ou não;
  • Proximidade ou não das zonas de lazer;
  • Entre outras;
  • Existência de infra-estruturas;

  • Proximidade ao mar ou não;

  • Proximidade ao rio ou não (actividades potenciais de lazer);

  • Proximidade aos principais centros urbanos;

  • Bons acessos ou não;

como avaliar um terreno agricola

Outros aspectos a ter em consideração: proximidade do mar e dos centros urbanos

Tendo em conta a localização dos terrenos agrícola ser a norte ou a sul de Portugal, as avaliações dos terrenos agrícolas podem ser completamente distintas. Por outro lado, é muito expectável que quanto maior for a área do terreno agrícola, menor será o preço pedido por m2.

Por exemplo, atendendo às características dos terrenos agrícolas no Norte de Portugal que são maioritariamente minifúndios,  muitas vezes verifica-se que este factor se revela um entrave à utilização de máquinas agrícolas de largas dimensões, prejudicando economias de escala.

Deve também ter em atenção se o seu terreno agrícola se localiza ou não “perto do mar” uma vez que  existe uma maior concentração da população no litoral, mas não só devido a esse factor. Os terrenos rústicos localizados mais perto do mar “sofrem” uma maior pressão no sentido de uma transformação potencial  futura em terrenos urbanos ou com capacidade construtiva, o que origina como é expectável que os terrenos rústicos situados perto do mar tenham potencialmente um valor superior aos outros.

Outro factor a ter em conta é que na zona litoral, os custos de transporte de produtos agrícolas para o mercado é mais reduzido em situações de  terrenos próximos do litoral, onde existe maior concentração populacional, aumentando dessa forma  a rentabilidade da exploração agrícola e consequentemente resulta num aumento do valor esperado por m2 desses mesmos terrenos.

A proximidade dos terrenos agrícolas a  grandes cidades pode ajudar a explicar o facto de muitos  proprietários acreditarem que as suas propriedades rústicas, mesmo que estando classificadas como terrenos rústicos, podem, futuramente, serem classificadas como  terrenos para construção assim como aumentar a rentabilidade das actividades rurais. Este facto deve-se essencialmente  aos baixos custos de transporte bem como a  possibilidade de venda directa aos consumidores finais  a preços superiores.  Ainda referente a este aspecto, pode-se referir que é frequente verificar que muitas actividades de lazer têm actividades detêm vindo a aumentar nas parcelas agrícolas junto dos grandes centros urbanos o que pode aumentar o preço da sua avaliação final.

A Cientista Agrícola

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •   
  •  

Verifique também

Empresa polaca procura fornecedores de leite e alimentos biológicos

Partilhar            Uma empresa polaca distribuidora de natas, leite de cabra, leite de vaca, iogurte grego, queijo …

9 comentários

  1. Excelente artigo. Gostaria de saber se fazem assessorias e ou consultorias para quem quer adquirir terrenos rusticos ou urbanos?

  2. Boa noite, possuo um terreno agrícola com 3 hectares, é possível dividi-lo em 3 partes de forma a dar uma parte a cada um dos meus sobrinhos?
    Obrigado

  3. Ana Maria Teixeira Manuel

    Tenho uma herança de uma casa com um logradouro de 800 metros quadrados, posso destacar esse terreno?
    Obrigada

  4. Boas!! Excelente o artigo.
    Existe diferença entre terreno florestal e terreno agrícola? Num terreno florestal é possível converter à agricultura?`

    Obrigado!

  5. Cândido Inácio de Almeida

    Tenho 9 terrenos em Coimbra para avaliar e posterior partilha de herança. Preciso de avaliadores e orçamento.
    É possivél.
    Obrigado

Deixe uma resposta

O seu endereço de email não será publicado. Campos obrigatórios marcados com *

Este site utiliza o Akismet para reduzir spam. Fica a saber como são processados os dados dos comentários.