Sabe avaliar correctamente um terreno agrícola? Dicas essenciais

Artigo de opinião de Rosa Moreira, Eng.ª Agrónoma, promotora do site A Cientista Agrícola

Contextualização: como avaliar  um terreno agrícola

A avaliação de prédios rústicos permite fazer uma previsão ou estimativa de um valor justo e equilibrado, independentemente do método de avaliação escolhido. O principal objectivo desta avaliação é assim fazer uma estimativa elaborada para este fim de forma a que esta seja o  a mais aproximada do valor real da propriedade rústica/terreno agrícola em questão.

O que são prédios rústicos?

Os prédios rústicos são os terrenos agrícolas, não construídos ou apenas com construção de valor diminuto e de carácter acessório como por exemplo um edifício para arrumos agrícolas (arrecadações).

De acordo com o artigo 3° do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), consideram-se prédios rústicos os terrenos agrícolas fora dos aglomerados urbanos que não sejam de classificar como terrenos para construção e também aqueles prédios situados dentro de um aglomerado urbano, desde que não possam ter utilização geradora de qualquer rendimento ou só tenham uma utilização geradora de rendimentos gerados. É importante salientar que a avaliação deste tipo de propriedades rústicas compreende os prédios rústicos assim com as parcelas rústicas de prédios mistos.

De que depende a avaliação de um prédio rústico/terreno agrícola?

O valor patrimonial tributário das edificações localizadas em prédios rústicos, que não forem afectos à produção de rendimentos agrícolas, é determinado de acordo com as regras aplicáveis na avaliação de prédios urbanos.

Variáveis de que depende a avaliação de uma propriedade rústica/terreno agrícola

• Se a propriedade é vedada ou não;

• Bons acessos;

É imprescindível confirmar se o terreno agrícola tem acessibilidade directa através de um caminho ou estrada confrontantes ou se por outro lado o acesso ao terreno agrícola está condicionado pela passagem por outro terreno agrícola. A largura disponível e declive dos acessos que são utilizados para se deslocar ao terreno agrícola podem condicionar a circulação de várias viaturas.

• Características edafo-climáticas;

• Orografia e Topografia do terreno;

 Terrenos agrícolas com forma irregular têm um  aproveitamento inferior e por essa razão  não são tão valorizados. 

Também deve ser considerada a posição do terreno em relação ao nível da rua (caso aplicável). Ou seja,  se o terreno está a uma cota superior ou inferior quando comparado com o nível da rua é um factor que deve merecer por parte do avaliador do terreno agrícola a maior atenção. Note que  um terreno agrícola que apresente um declive mais acentuado pode obrigar  a custos de investimento superiores. A orientação do terreno agrícola pode, da mesma forma, condicionar a possibilidade de construção em função da agressividade do clima que se pode verificar nesse local. A orientação de um terreno agrícola determina o tipo de exposição solar  o que condiciona a volume e a forma das construções.

Relativamente a este ponto abordado, é fácil concluir que um terreno agrícola que seja  plano e que esteja localizado  numa zona alagável bem como com um  baixo nível freático pode provocar um  aumento dos  custos associados, uma vez que estão associadas mais  intervenções correctivas de drenagem . Para tal a proximidade de linhas de água é um aspecto a ter em conta

• Disponibilidade de água no terreno agrícola;

Tal como enunciado no tópico anterior, a proximidade de linhas de água (poços, furos, charcas, etc) é um aspecto a ter em conta uma vez que valoriza em muito o preço final do terreno. Para além de que, terrenos em que se consegue mais  facilmente ter água disponível, são por norma mais produtivos.

• Existência de infraestruturas;
• Proximidade dos principais centros urbanos;
• Proximidade do mar ou não;
• Proximidade ou não das zonas de lazer;
• Entre outras;

• Existência de infra-estruturas;

• Proximidade ao mar ou não;

• Proximidade ao rio ou não (actividades potenciais de lazer);

• Proximidade aos principais centros urbanos;

• Bons acessos ou não;

Outros aspectos a ter em consideração: proximidade do mar e dos centros urbanos

Tendo em conta a localização dos terrenos agrícola ser a norte ou a sul de Portugal, as avaliações dos terrenos agrícolas podem ser completamente distintas. Por outro lado, é muito expectável que quanto maior for a área do terreno agrícola, menor será o preço pedido por m2.

Por exemplo, atendendo às características dos terrenos agrícolas no Norte de Portugal que são maioritariamente minifúndios,  muitas vezes verifica-se que este factor se revela um entrave à utilização de máquinas agrícolas de largas dimensões, prejudicando economias de escala.

Deve também ter em atenção se o seu terreno agrícola se localiza ou não “perto do mar” uma vez que  existe uma maior concentração da população no litoral, mas não só devido a esse factor. Os terrenos rústicos localizados mais perto do mar “sofrem” uma maior pressão no sentido de uma transformação potencial  futura em terrenos urbanos ou com capacidade construtiva, o que origina como é expectável que os terrenos rústicos situados perto do mar tenham potencialmente um valor superior aos outros.

Outro factor a ter em conta é que na zona litoral, os custos de transporte de produtos agrícolas para o mercado é mais reduzido em situações de  terrenos próximos do litoral, onde existe maior concentração populacional, aumentando dessa forma  a rentabilidade da exploração agrícola e consequentemente resulta num aumento do valor esperado por m2 desses mesmos terrenos.

A proximidade dos terrenos agrícolas a  grandes cidades pode ajudar a explicar o facto de muitos  proprietários acreditarem que as suas propriedades rústicas, mesmo que estando classificadas como terrenos rústicos, podem, futuramente, serem classificadas como  terrenos para construção assim como aumentar a rentabilidade das actividades rurais. Este facto deve-se essencialmente  aos baixos custos de transporte bem como a  possibilidade de venda directa aos consumidores finais  a preços superiores.  Ainda referente a este aspecto, pode-se referir que é frequente verificar que muitas actividades de lazer têm actividades detêm vindo a aumentar nas parcelas agrícolas junto dos grandes centros urbanos o que pode aumentar o preço da sua avaliação final.

A Cientista Agrícola